租金回報(bào)高達(dá)10% 國(guó)際投資者盯上英國(guó)學(xué)生公寓

“學(xué)校安排的(公寓)非常貴，我們只能找私人的公寓，即使這樣價(jià)格還是非常貴，在曼徹斯特這個(gè)地方租一個(gè)十幾平方米的單人公寓折合人民幣要5000元/月，而這個(gè)價(jià)格只是一個(gè)非常中等的價(jià)格。”尹紅在電話里告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

尹紅(化名)來(lái)自山東，已經(jīng)在英國(guó)換過四次公寓了。作為留學(xué)生大軍的一員，她覺得目前英國(guó)公寓租金非常昂貴。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)萊坊數(shù)據(jù)顯示，2014年，英國(guó)學(xué)生公寓全年大宗交易總額為18.3億英鎊(約合177.54億元人民幣)。而僅僅在2015年前5個(gè)月，英國(guó)學(xué)生公寓投資的數(shù)量總額就增長(zhǎng)至33億英鎊(約合320.15億元人民幣)，是該領(lǐng)域在2014年全年投資總額18.3億英鎊的約1.8倍。

“這個(gè)細(xì)分的市場(chǎng)自上世紀(jì)90年代后期開始發(fā)展，起初，學(xué)生公寓交易都是小規(guī)模的。如今，學(xué)生公寓已經(jīng)成為全球認(rèn)可的資產(chǎn)投資類別，隨著學(xué)生數(shù)量不斷增加，學(xué)生公寓的租金按年穩(wěn)定增長(zhǎng)。2004年至2014年，英國(guó)留學(xué)生數(shù)量增長(zhǎng)41.5%，這一人群有強(qiáng)勁的學(xué)生公寓租賃需求。2014年，229.93萬(wàn)英國(guó)大學(xué)生為學(xué)生公寓提供了超過99%的高入住率。”萊坊亞太區(qū)資本市場(chǎng)副董事EmilyFell告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者經(jīng)過多方采訪了解到，主權(quán)財(cái)富基金、政府相關(guān)企業(yè)以及高凈值人士熱別偏愛投資此類資產(chǎn)，面對(duì)英國(guó)留學(xué)潮的到來(lái)，學(xué)生公寓還處于短缺的狀態(tài)。

由于很多傳統(tǒng)物業(yè)回報(bào)率相對(duì)較低，主流的機(jī)構(gòu)投資者已從眾多核心資產(chǎn)中抽離出來(lái)，比如寫字樓等。目前看來(lái)，美國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者是英國(guó)學(xué)生公寓最大的投資方。就在今年，高盛集團(tuán)斥資5億英鎊買下英國(guó)騎士橋?qū)W生公寓Westbourne投資組合。無(wú)獨(dú)有偶，加拿大退休金計(jì)劃投資委員會(huì)(CPPIB)今年花了11億英鎊收購(gòu)了英國(guó)的LibertyLivingPortfolio的一組學(xué)生公寓投資組合——包括英國(guó)17個(gè)城市16700間房間的42幢公寓，以及這些公寓的管理運(yùn)營(yíng)公司。

來(lái)自亞洲的機(jī)構(gòu)也在關(guān)注學(xué)生公寓投資領(lǐng)域。在2013年，中國(guó)外管局下屬的銀杏樹投資公司(GingkoTreeInvestmentLtd)就從巴克萊資本手中買下英國(guó)重要大學(xué)住宿提供商UPP的40%股權(quán)。新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC也在英國(guó)設(shè)立了合資企業(yè)，專門投資包括學(xué)生公寓在內(nèi)的英國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

記者了解到，倫敦、利茲、卡迪夫、愛丁堡等英國(guó)教育重鎮(zhèn)，是目前看來(lái)學(xué)生公寓需求正在增長(zhǎng)、長(zhǎng)遠(yuǎn)投資收益率較高的城市。來(lái)英國(guó)攻讀學(xué)位的外國(guó)留學(xué)生絕大部分來(lái)自亞洲，最多的五個(gè)國(guó)家分別是中國(guó)、印度、韓國(guó)、德國(guó)和法國(guó)。亞洲主要市場(chǎng)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)促使全球的高等院校招生人數(shù)不斷增長(zhǎng)，并將持續(xù)增長(zhǎng)。

“專業(yè)的學(xué)生宿舍公寓能通過其位于全球的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行網(wǎng)上預(yù)訂，租金涵蓋所有水電煤和服務(wù)費(fèi)等，此類資產(chǎn)非常安全，并能為國(guó)際學(xué)生提供直接的學(xué)生社區(qū)氛圍。除此之外，市場(chǎng)上也很流行將建于2000年左右的舊學(xué)生公寓進(jìn)行翻新。學(xué)生也越來(lái)越被視為成熟的消費(fèi)者群體，加上大量來(lái)自美國(guó)的資本流入此類資產(chǎn)，致使高度專業(yè)和細(xì)分的學(xué)生公寓產(chǎn)品投入市場(chǎng)，與酒店的模式相似?，F(xiàn)在許多專業(yè)的學(xué)生宿舍公寓包含全面的便利設(shè)施，如健身房、公共休息室、泳池和娛樂區(qū)域等，大量的國(guó)際學(xué)生樂于為此類公寓支付相對(duì)較高的租金。”EmilyFell告訴記者。

EmilyFell進(jìn)一步指出，隨著租金的逐年增長(zhǎng)，2014年英國(guó)學(xué)生公寓的投資回報(bào)率為6%~10%，已經(jīng)超過了回報(bào)率為4%~4.5%的寫字樓及回報(bào)率在2%~2.5%的住宅?，F(xiàn)金充裕的國(guó)際投資者紛紛盯上了學(xué)生公寓投資這塊收益穩(wěn)定的新蛋糕。